农村集体土地使用权入股方案
乌兰哈达苏木前进村委会
2024年9月
目 录
一、项目概况
二、用地符合规划情况
四、拟用土地产权情况
五、集体收益分配安排
附件：附件1-6
附件1：拟建项目位置示意图
附件2：拟建项目建设用地批复
附件3：“多规合一”实用性村庄规划图
附件5：集体建设用地基准地价图
农村集体土地使用权入股方案
目前乡村民宿成为越来越多游客的选择，相比提供标准服务的酒店，民宿不仅装修更有特色、餐饮更加地道，还更贴近农村生活、 方便感受当地文化。尤其是当前，短途游、周边游替代了长途旅游， 城市周边的乡村旅游迅速升温，给乡村民宿带来新机遇。根据相关数据，2023年暑期民宿预订量迅速增长。其中，亲子游订单占比近七成。不少民宿推出研学体验等为孩子们量身打造的“民宿+”活动，吸引了不少家庭游客。
从产业角度看，乡村民宿是乡村旅游的重要业态，是带动乡村经 济增长的重要动力，是助力全面推进乡村振兴的重要抓手。长期以来，如何延长游客的停留时间、增加游客的消费场景，是乡村旅游的一个发展难题。乡村民宿无疑是让游客慢下来、留下来、住下来的最好途径。各地实践也充分表明，发展乡村民宿，让更多农民吃上了“旅游 饭”，实现家门口就业，也有效增加了农民收入。
乡村民宿有别于传统酒店、宾馆，也不同于一般的农家乐。除了硬件设施、基本服务，乡村民宿本身所体现的文化特质、所蕴含的风土气息，是游客较为看重的。一栋栋矗立在乡间的建筑，不只是调适身体、放飞心灵的休闲驿站，更是观察自然变化、感受乡村文化的重要窗口。可以说，以科学规划、精心设计、合理建造展现乡村风貌，充分满足游客远观风景、近享闲适的诉求，是民宿融入乡村整体环境，实现与当地生态、文化协调发展的必然选择。
乡村民宿的发展促进了当地的基础设施建设和完善。在民宿发展过程中，配套的基础设施建设能改变乡村的村容村貌，对于美丽乡村建设具有重大现实意义。近年来，在全国范围内进行的美丽乡村建设、城乡一体化建设，许多方面都和乡村民宿业相关，发展乡村民宿业对推动乡村振兴具有重要意义。乡村民宿业在全国各乡村地区得到了大力发展，也正在和乡村田园综合体、乡村特色小镇的建设紧密结合。乡村民宿业的大发展也正在形成一个独立的产业业态，促进了乡村休闲旅游的项目建设、基础设施的配套建设及乡村环境的美化，吸引了资本“下乡”，进入乡村休闲旅游领域，为乡村建设提供了资金来源。乡村民宿业的发展为乡村建设提供了发展方向，体现了“创新、协调、 绿色、开放、共享”的发展理念。
乡村振兴示范村民宿产业建设项目计划按照集体经济的模式建设项目，属商业服务业类项目，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十条，在办理建设用地审批手续时，采用了“只转用、不征收”，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位以土地使用权入股的方式共同举办企业。为保障农村集体经济组织和使用者的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《内蒙古自治区自然资源厅关于规范以联营（入股）方式办理集体用地审批程序的函》（内自然资函〔2023〕1027号）及相关法律法规编制本方案。
一、项目概况
建设地点：察右后旗乌兰哈达苏木前进村；
用地性质：集体建设用地；
建设项目位于：察哈尔右翼后旗乌兰哈达苏木前进村境内，“二广”高速东北、乌科公路南、乌兰哈达苏木政府西；东与乌兰哈达火山北游客服务中心相邻，南与四号火山隔山相望，西侧“二广”高速贯通南北，北与牛明村相连。拟建项目位置图详见附件1。
项目用地总面积7.0694公顷（合106.04亩）、现状地类全部为集体建设用地，项目建设22间客房带独立泡池，公共泡池1处，厨房1间，早餐厅1间可容纳50人，餐厅包间6间，接待大厅1间，员工休息室2间，布草间及仓库各1间，同时配套项目建设所需的给排水、供热、 电力等基础设施工程。
二、用地符合规划情况
1、项目用地情况
拟建项目区地形规则，地势平坦、交通便利，具备优越的地理条件，并且在原材料和人力资源、运输等各方面都有利于项目的建设实施，环境状况较好，水资源安全充足，完全符合项目选址的要求。
2、项目土地利用现状
拟建项目占地总面积为7.0694公顷（合106.04亩）。原地类全部为农用地，其中灌木林地5.3452公顷、天然牧草地1.5567公顷、农村道路0.1675公顷。2024年8月13日，经内蒙古自治区人民政府（内政土发〔2024〕777号）对该项目用地进行农用地转用，目前所占地类全部为建设用地，拟建项目建设用地批复详见附件2。
3、项目符合规划情况
本项目于2024年4月16日，取得察哈尔右翼后旗发展和改革委员会核发的项目可行性研究报告的批复（后发改审批字〔2024〕53号），项目代码：2403-150928-04-05-519507。该项目拟建设地块符合《乌兰察布市察哈尔右翼后旗前进村“多规合一”实用性规划（2021-2035年）》。该地块设定用途为商业服务业用地，拟定最长使用年限不超过40年。“多规合一”实用性规划图详见附件3。三、符合产业准入要求和生态环境保护要求
1、符合产业准入要求
依据《产业结构调整指导目录(2019年本)》(国家发展和改革委员会令第9号)和国家有关产业政策、土地供应政策，原国土资源部、国家发展改革委制定了《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》等文件，本项目不在《限制目录》和《禁止目录》范围内，符合国务院产业政策和自然资源部土地政策的要求。
2、符合生态环境保护要求
根据拟建项目所在地监测的TSP能够满足《环境空气质量标准》（GB3095-20120）中的二级标准，项目所在地环境空气质量较好。项目所在区域地下水中各项检测因子符合《地下水质量标准》（GB/T14848-2017）Ⅲ类水质标准要求，项目所在区域地下水环境质量良好；项目区域声环境满足《声环境质量标准》中2类标准要求，项目所在区域内的声环境质量较好。
根据项目施工及运营期的污染物排放影响预测，本项目实施后对区域内环境影响较小，环境质量可以保持现有水平，因此本项目符合环境质量底线要求。
总之，生产设备选用低耗能环保型设备，并配有减振降噪处理工序。本项目运营期产生的废气(粉尘)经处理后可以达标排放；没有生产废水产排；运营期产生的噪声满足标准限值;固废全部妥善处置，不外排，对周围环境影响较小。
四、拟用土地产权情况
拟建项目位于乌兰察布市察哈尔右翼后旗乌兰哈达苏木前进村境内，四至清晰、面积准确、权属无争议，共涉及1宗集体土地,已登记发证，证号：蒙（2024）察哈尔右翼后旗不动产权第0001295号，不动产单元号：150928210205JA00018W00000000。不动产权证书详见附件4。
五、集体收益分配安排
拟建项目需使用乌兰察布市察哈尔右翼后旗乌兰哈达苏木前进村集体土地7.0694公顷（合106.04亩）。察哈尔右翼后旗乌兰哈达苏木前进村农村集体经济组织拟以土地使用权入股的方式与察哈尔右翼后旗火山草原旅游投资有限公司共同兴办乡村振兴示范村民宿产业建设项目。
本方案批复、签订《集体建设用地土地使用权入股协议》后，乌兰哈达苏木前进村农村集体经济组织将该宗集体建设用地交付给察哈尔右翼后旗火山草原旅游投资有限公司使用，办理不动产登记证书。参照察哈尔右翼后旗集体建设用地（商服用地）级别与基准地价图，该拟建项目所在地为Ⅱ级，基准地价为124元/平方米，参照近期已批复的农村集体土地使用权入股方案，本方案拟定集体土地使用权入股价为126元/平方米。乌兰哈达苏木前进村农村集体经济组织以该宗地集体建设用地使用权作价890.7400万元，投入察哈尔右翼后旗火山草原旅游投资有限公司，乌兰哈达苏木前进村农村集体经济组织不参与该项目生产经营和管理。集体建设用地基准地价图详见附件5。
察哈尔右翼后旗火山草原旅游投资有限公司以货币、技术等出资不少于1200万元，开发和运营建设项目，建设单位为察哈尔右翼后旗火山草原旅游投资有限公司，察哈尔右翼后旗火山草原旅游投资有限公司负责生产经营，自负盈亏，并按照22.2685万元/年的标准向乌兰哈达苏木前进村支付集体土地使用权入股固定分红，支付时间暂定为每年的9月15日前，使用年限最长不超过40年，具体支付时间和合作使用年限以后续签订的《集体建设用地使用权入股协议》相关约定为准。
附件：附件1-6
附件4：不动产权证书
附件6：拟建项目地块拐点坐标
序 号 |
坐 标 |
边 长 |
|
x(m) |
y(m) |
||
1 |
4611835.416 |
38427826.11 |
|
101 |
|||
2 |
4611834.763 |
38427927.11 |
|
101 |
|||
3 |
4611834.11 |
38428028.11 |
|
102.245 |
|||
4 |
4611833.449 |
38428130.35 |
|
92.81 |
|||
5 |
4611740.641 |
38428129.75 |
|
92.579 |
|||
6 |
4611648.064 |
38428129.15 |
|
0.143 |
|||
7 |
4611648.065 |
38428129.01 |
|
0.228 |
|||
8 |
4611647.887 |
38428129.15 |
|
0.055 |
|||
9 |
4611647.832 |
38428129.15 |
|
114 |
|||
10 |
4611648.569 |
38428015.15 |
|
114 |
|||
11 |
4611649.306 |
38427901.16 |
|
114 |
|||
12 |
4611650.043 |
38427787.16 |
|
115.522 |
|||
13 |
4611650.79 |
38427671.64 |
|
0.285 |
|||
14 |
4611651.019 |
38427671.81 |
|
120.071 |
|||
15 |
4611743.103 |
38427748.87 |
|
120.37 |
|||
1 |
4611835.416 |
38427826.11 |
|
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